"Power always thinks it has a great soul and vast views beyond the comprehension of the weak; and that it is doing God's service when it is violating all his laws." ~ John Adams
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Une famille de Lac-Simon obtient gain de cause
Benoit Sabourin
Publié le 03 août 2017
Des propriétaires dénonçant une
« augmentation abusive » des évaluations municipales de leurs terres
riveraines, à Lac-Simon, ont obtenu gain de cause devant le Tribunal
administratif du Québec (TAQ).
Dans une décision rendue le 13 juin dernier, le juge Robert Sanche
du TAQ a donné raison à Katarina Kustra et Eva Kustra qui se plaignaient
auprès de la municipalité de Lac-Simon et de la MRC de Papineau d'avoir
vu l'évaluation municipale de leurs quatre terrains situés dans la Baie
Groulx passer de 555 900 $ à 1 570 400 $ entre le rôle d'évaluation
précédent et celui de 2016.
« Les taxes augmentent sans cesse et atteignent présentement un seuil
inacceptable. Les évaluations municipales au rôle 2016 démontrent des
augmentations importantes dont l'une a augmenté de plus de 500 % »,
peut-on lire dans le jugement du tribunal.
Les terrains en question, dont trois d'entres-eux sont vacants, ont été
achetés par le père de Katarina Kustra, dans les années 1970, dans le
but de les garder à l'état naturel.
La propriété sur laquelle est érigée un bâtiment est notamment localisée
à 250 mètres des services municipaux. L'évaluation des 16 propriétés
voisines sur ce chemin ont augmenté en moyenne de 31 % depuis le dernier
rôle.
La famille Kustra a fait valoir devant la cour que la hausse de taxes
était déraisonnable pour des « terrains sans front sur route, sans
électricité, difficilement constructible et accessible par des sentiers
pédestres seulement ».
De plus, faisaient valoir les plaignants, les nombreux bateaux présents
dans la Baie Groulx durant la période estivale nuisent à la tranquillité
des lieux, ce qui affecte à la baisse la valeur desdits terrains.
À la suite d'une demande de révision, un évaluateur agréé de la firme
Servitech s'était déplacé à l'été 2016 afin de venir rencontrer le
conjoint de Mme Kustra, Steven Zeran. Selon le document du
TAQ, l'évaluateur n'aurait pris aucune mesure et ne serait pas allé sur
les lots pour constater l'état des terrains que les requérants
considèrent comme « impossible à construire » en raison de la présence
de roc et de leur escarpement.
M. Zeran aurait demandé les raisons de la « forte augmentation » des
valeurs. À ce moment, « il ne reçoit qu'un commentaire «bord de l'eau»
et dans les réponses à ses demandes de révision l'évaluateur maintient
toutes les valeurs déposées, sans aucune justification ni explication »,
lit-on dans le jugement.
Le juge Sanche soutient que les plaignants étaient en droit de
s'attendre à recevoir des explications de la part de l'évaluateur
municipal. « Les rapports soumis à l'audition semblent avoir été
confectionnés en vitesse, car les conclusions émises ne sont basées que
sur une analyse simpliste et rapide des données du marché », conclut le
magistrat.
En vertu de la décision du TAQ, la valeur totale des évaluations
municipales des quatre terrains concernés a finalement été réduite
presque de moitié, passant de 1 570 400 $ à 801 800 $ en date du 1er
janvier 2016.
L'un des terrains, situé sur la route 321, voit notamment son évaluation foncière passer de 221 900 $ à 76 000 $. PLUS >>>
Une hausse foncière «abusive» corrigée à Lac-Simon
Louis-Charles Poulin
Publié le 03 août 2017
Publié le 03 août 2017
La famille Kustra, propriétaire de terrains riverains à Lac-Simon, a
obtenu gain de cause au Tribunal administratif du Québec et voit ainsi
la valeur de ses propriétés réduite de près de moitié.
Les citoyens requérants contestaient l’évaluation foncière de 2016 qui
représentait une hausse «déraisonnable» et «abusive» selon eux. «Les
évaluations municipales des quatre propriétés à l’étude ont augmenté en
moyenne de 335 %, passant de 555 900 $, au rôle précédent, à 1570 400 $
pour le rôle 2016. En comparaison, les seize autres propriétés de la
Baie Groulx ont augmenté en moyenne de 31 %», déploraient-ils. C’est
pourquoi ils ont décidé de se rendre devant le Tribunal administratif du
Québec, où le juge Robert Sanche leur a donné raison en faisant passer
la valeur foncière de leurs propriétés de 1 570 400 $ à 801 800 $. Cela
se traduira par une baisse considérable du compte de taxes foncières de
ces résidents.
Selon la famille, leurs quatre terrains, dont trois qui n’ont aucun
bâtiment, ont été mal analysés par l’évaluateur municipal, puisque ce
dernier n’aurait pas considéré que les propriétés soient «sans front sur
route, sans électricité, difficilement constructible et accessibles par
des sentiers pédestres seulement». De plus, que la présence de nombreux
bateaux sur le lac, pendant la saison estivale, vient nuire à la
tranquillité des lieux, selon les requérants qui mentionnent avoir reçu
peu d’explications de la part de l’évaluateur.
«Même s’il n’est pas facile d’estimer la valeur d’un terrain en front
d’un lac, il aurait été normal que les parties requérantes s’attendent à
quelques explications, de la part de l’évaluateur municipal, sur les
raisons de l’augmentation faramineuse de leurs évaluations», indique le
juge dans sa décision en pointant du doigt le «manque d’analyse de la
part de l’expert» qui aurait émis des conclusions basées «que sur une
analyse simpliste et rapide des données du marché».
Selon le vice-président de Servitech Stéphan Roy, qui est l’évaluateur
signataire pour l’ensemble de la MRC de Papineau, le jugement rendu est
«très sévère» en raison des commentaires à propos du travail de son
expert. M. Roy raconte qu’il aurait préféré régler ce dossier hors cour
et que Servitech a tenté de trouver une entente avec ces citoyens. «Ils
n’étaient pas vraiment au fait de la Loi sur la fiscalité municipale et
des règles, puisque je crois qu’ils venaient de l’Ontario et ça faisait
en sorte qu’on partait de très loin pour leur expliquer ça […] On est
allés les voir pour discuter de leur demande de révision, mais on a
peut-être eu quelques petits problèmes de communication», avoue-t-il.
«C’est un dossier qu’on avait l’intention de baisser et de corriger par
nous-mêmes, mais ils ne voulaient pas faire un règlement hors cour. Ils
tenaient à aller devant le Tribunal administratif et c’est leur droit»,
dit-il. «C’est un gros terrain avec quatre propriétés qui a une
superficie énorme et qui est bien placé. Il y a des problèmes d’accès au
niveau du chemin public et au niveau de la topographie sur le bord du
lac qui rend son usage difficile. Ce sont des données qu’on n’avait pas
dans nos dossiers au départ», informe-t-il en avouant que l’évaluation
foncière était trop élevée et qu’elle devait être corrigée.
«C’est un cas particulier et je ne pense pas que ça va faire
jurisprudence et s’étendre sur les propriétaires voisins. C’est vraiment
un cas d’espèce qui n’aura pas d’impact sur le voisinage et le prochain
rôle d’évaluation», croit-il en spécifiant qu’il est rare que l’on voit
un jugement demandant une baisse de l’ordre de 50 % comme celui-là,
alors qu’habituellement les baisses exigées sont d’environ 10 %. Il
précise que deux autres dossiers de la MRC ont été portés devant le
Tribunal administratif dans la même semaine, avec le même expert et le
même juge, et que l’un a été remporté par Servitech et l’autre a résulté
à une baisse d’environ 5 %.
Le maire de Lac-Simon Jacques Maillé affirme que la décision du Tribunal
administratif n’aura pas de conséquence sur le prochain rôle
d’évaluation. «Dans des cas comme celui-là, on va toujours se faire une
réserve en vue de pouvoir corriger la situation et éviter qu’il y ait
une baisse drastique des revenus», dit-il en précisant que sur environ
2 200 comptes de taxes, moins d’une quarantaine ont demandé une révision
de leur évaluation. PLUS >>>
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Une histoire d’hausse abusive de taxes foncières
qui finit bien pour une citoyenne de Lac-Simon
La valeur foncière de ses propriétés était passé de 584,600.00$ en 2015 à 1,605,700.00$ en 2016 et
ce, sans aucune amélioration ni rénovation apportées aux propriétés.
Après contestation, dans une décision qui vient d’être rendue par le
tribunal administratif, le juge lui donne raison et baisse de moitié la
valeur foncière de ses propriétés, la faisant passer de 1,605,700.00$ à
801,600.00$
Rappel des événements :
En mars 2016, lors de la séance mensuelle du conseil de Lac-Simon, Luc Poupart, courtier immobilier sur le territoire de la Petite-Nation avec sa conjointe, Lucie Bélanger (la nouvelle candidate de l’Équipe Maillé pour les élections municipales), s’en était pris à la conseillère Crête parce qu’elle avait fait état du fait qu’avec le dépôt du nouveau rôle foncier, la valeur foncière des propriétés d’une citoyenne de Lac-Simon était passée de 584,600.00$ en 2015 à 1 605 700.00$ en 2016, soit une hausse cumulée de 365% et ce, sans aucune rénovation ni amélioration apportée à la propriété.
Suite à cette hausse d’évaluation foncière, la factures des taxes municipales de la citoyenne en question était passé de 4 887.66$ en 2015 à 10 685.24$ en 2016, soit une augmentation de 5 797.58$, une hausse de taxes que la citoyenne considérait abusive.
Évaluation foncière du citoyen X à Lac-Simon
ANCIEN RÔLE
2013-2014-2015
|
Évaluation foncière du citoyen X à Lac-Simon
NOUVEAU RÔLE
2016-2017-2018
|
Taxation annuelle
2015
|
Taxation annuelle
2016
|
284 300.00$
|
517 500.00$
|
2 430.57$
|
3 995.10$
|
90 700.00$
|
474 500.00$
|
728.07$
|
2 859.51$
|
28 700.00$
|
35 300.00$
|
276.52$
|
284.47$
|
89 700.00$
|
221 900.00$
|
720.79$
|
1 378.51$
|
91 200.00$
|
356 500.00$
|
731.71$
|
2 167.65$
|
TOTAL
584,600.00$
|
1 605 700.00$
|
4 887.66$
|
10 685.24$
|
Lors de la période de questions, Messieurs Serge Daoust et Luc Poupart avaient vigoureusement mis en doute les dires de la conseillère Crête allant jusqu’à nier la hausse subie par la citoyenne. Monsieur Luc Poupart, celui qui se décrit comme un citoyen questionneux’ était ensuite intervenu pour expliquer qu’en tant que courtier immobilier bien implanté sur le
territoire,
«c’est impossible, ça aucun sens (…) en tout près de 40 ans de pratique de droit là, j’ai jamais jamais vu cela, pas en résidentiel (…) j’ai jamais vu cela (…) ça pas de sens cela, pis en plus comme gars de l’immobilier, j’ai connait tous les gars qui ont des grosses cabanes là pis techniquement, je devrais le connaître, mais moi, il y en a pas un de cette catégorie là, que ce soit M. Sanscartier ou Benloulou que je connais, on les a tous vendu, qui m’a dit que c’est parti de là à là (…) on a l’air d’une municipalité qui écrase ses citoyens (…)» (verbatim extrait de l’audio de la séance de 1h32.04 à 1h33 : https://www.youtube.com/watch?v=7hsDjwUXwho&feature=youtu.be).
Et que dire des affirmations du maire Jacques Maillé
qui est venu lui aussi nier les dires de la conseillère Crête en disant
qu’après enquête auprès des 2300 comptes foncier de la municipalité, aucun citoyen avait vécu une telle hausse et
seulement 30 citoyens avaient demandé une révision de leur évaluation.
Je vous invite d'écouter environs les cinq (5) minutes de video YouTube du période de questions de l'assemblée ordinaire du 03 mars 2016 de la municipalité de Lac-Simon.
Que dire des propos de Messieurs Serge Daoust, Luc Poupart et même le maire Jacques Maillé, qui ont vigoureusement mis en doute la hausse réal et abusive de l’évaluation foncière (584,600.00$ en 2015 à 1 605 700.00$ en 2016) et, par consequence la facture des taxes municipales (4 887.66$ en 2015 à 10 685.24$ en 2016) d'une citoyene de ses propriétés à Lac-Simon ! Les propos, sont-ils ridicule et inepte !?
Écouter l'extrac: 1:27:40 jusqua' le fin 1:33:24. Voici le lien:
https://www.youtube.com/watch?v=7hsDjwUXwho&%3Bfeature=youtu.be
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Je vous invite d'écouter environs les cinq (5) minutes de video YouTube du période de questions de l'assemblée ordinaire du 03 mars 2016 de la municipalité de Lac-Simon.
Que dire des propos de Messieurs Serge Daoust, Luc Poupart et même le maire Jacques Maillé, qui ont vigoureusement mis en doute la hausse réal et abusive de l’évaluation foncière (584,600.00$ en 2015 à 1 605 700.00$ en 2016) et, par consequence la facture des taxes municipales (4 887.66$ en 2015 à 10 685.24$ en 2016) d'une citoyene de ses propriétés à Lac-Simon ! Les propos, sont-ils ridicule et inepte !?
Écouter l'extrac: 1:27:40 jusqua' le fin 1:33:24. Voici le lien:
https://www.youtube.com/watch?v=7hsDjwUXwho&%3Bfeature=youtu.be
"The Three Wise Monkeys"
OR
Larry, Curley & Moe
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En voici quelques extraits :
«Le troisième et dernier dossier était quasi cocasse. Il s'agit potentiellement de l'une des plus grandes victimes de la taxation au Québec. Un martyr je vous dis. Du stuff si puissant qu'il devrait intéresser La Facture, Enquête, JE et le "front page" de grands quotidiens.»Un citoyen présent à l’assemblée (que nous appellerons le citoyen questionneux) a questionné madame Crête sur l'une de ses publications Facebook. En effet sur sa page personnelle elle a récemment cherché à savoir si les citoyens étaient ou non satisfaits de la nouvelle évaluation foncière. Mais, dans le même texte, elle mentionne qu'un citoyen (que nous nommerons le citoyen X évidemment non présent à l'assemblée) lui a dit que ses taxes étaient passées de 4000$ à 10,000$ et ce, sans avoir fait de rénovations !!! Ayoye !
Or donc le citoyen questionneux déplorait que le post de madame Crête fasse passer notre municipalité pour des étrangleurs de contribuables. (…) «Mais revenons à ce mystérieux compte de taxes et surtout à ce mystérieux citoyen X qui s'est adressé à madame Crête selon ses dires. 250% d'augmentation ce n’est pas de la tarte ! Faut-il se surprendre que madame Crête ait protégé l'identité de la victime...? C'est là que notre maire a saisi la balle au bond. Le maire a pris la parole pour dire qu'il avait lu lui aussi ce post et que la municipalité avait cherché à savoir de qui et de quoi il s'agissait. Or, personne n'est venu se plaindre d'une telle monstruosité et, après des recherches, on ne retrouve pas de tels cas !!!»«Grand crime, victime inconnue...Pas de cadavre, il faut appeler NCIS...S'en est suivi un brouhaha puis un énoncé du genre 'je vais le voir la semaine prochaine' et une autre conseillère qui semblait implorer le maire de mettre fin à tout ceci. Ce qui fut fait !»
(…)Luc Poupart06/03/2016
La
citoyenne de Lac-Simon conteste cette hausse abusive de ses évaluations
foncières en cour et dans une décision rendue en juin dernier, le
tribunal lui donne raison en baissant de moitié la valeur foncière
cumulée de ses propriétés.
La citoyenne en question a contesté cette hausse faramineuse de ses taxes municipales à Lac-Simon et elle a gagné. Dans une décision rendue en juin dernier dont je viens de prendre connaissance, le juge lui donne raison et il fait passer la valeur foncière de ses propriétés riveraines de 1 605 700.00 à 801 600.00$, une baisse de moitié qui va certainement se traduire par une baisse importante de la facture de ses taxes foncières pour les années à venir.
Décision du tribunal administratif- juin 2017
Évaluation foncière Lac-Simon
ANCIEN RÔLE
2013-2014-2015
|
Évaluation foncière Lac-Simon
NOUVEAU RÔLE
2016-2017-2018
|
Offre révisée de l’évaluateur municipal le jour de l’audience
|
Décision du tribunal
|
284,300.00$
|
517,000.00$
|
425,000.00$
|
343,000.00$
|
90,700.00$
|
474,000,00$
|
451,000.00$
|
227,500.00$
|
28,700.00$
|
35,300.00$
|
-----
|
-----
|
89,700.00$
|
221,000.00$
|
142,300.00$
|
76,000.00$
|
91,200.00$
|
356,500.00$
|
289,300.00$
|
155,100.00$
|
584,600.00$
|
1 605,700.00$
|
1 307,600.00$
|
801,600.00$
|
Dans son jugement, le juge Robert Sanche
écrit qu’il comprend la frustration de la citoyenne à l’égard de la
gestion de son dossier d’évaluation par l’évaluateur municipal. Il
n’est d’ailleurs pas tendre à l’égard d’Alexandre Leblond, l’expert évaluateur représentant la municipalité de Lac-Simon. Le juge Sanche déplore le manque d’analyse de l’évaluateur municipal dans le dossier
«les rapports soumis à l’audition semblent avoir été confectionnés en vitesse, car les conclusions émises ne sont basées que sur une analyse simpliste et rapide des données du marché. (…) Le tribunal ose espérer que s’il avait fait une vraie analyse du marché il n’aurait pas émis l’opinion que des terrains plats avec plage ne se transigent pas plus cher que d’autres, abrupts et sans plage et c’est avec raison que les parties requérantes se sont insurgées contre cette assertion.»
Voici quelques extraits du jugement :
Cette décision donne raison à la conseillère Crête
et vient démontrer que la citoyenne en question avait effectivement
subi une hausse de taxes abusive suite au dépôt du nouveau rôle foncier à
Lac-Simon en 2016 et qu’elle avait raison de les contester. Si au lieu
de nier cette situation, le maire et la municipalité avaient pris soin
de supporter cette citoyenne dans ses démarches, le recours au tribunal
administratif ainsi que les frais encourus aurait pu être évités, parce
qu’au final, ce sont toujours les contribuables qui finissent par payer
la note.
Avec une telle décision, la conseillère Crête sera certainement tenté de « rire à son tour de son bourreau», celui qui se décrit comme étant le ‘citoyen questionneux’
« RIRE À SON TOUR DE SON BOURREAU» est une expression qui découle du proverbe
« rira bien qui rira le dernier » dans lequel l’individu
floué ou victime d’une moquerie utilise ce proverbe pour signifier
qu’il ne considère pas la partie terminée. Il compte prendre sa revanche
ou voir les événements tourner en sa faveur et rire à son tour de son
bourreau.» http://www.linternaute.com/proverbe/727/rira-bien-qui-rira-le-dernier/
"Un
4 mars, nous aurions pu penser que ce serait une assemblée bien
tranquille : les campings sont déserts, beaucoup de Simonets sont dans
le sud, la salle est presque vide. Oh que non ! 3 dossiers ont donné
lieu à des échanges houleux entre deux conseillères, Mmes Hébert et
Crête, et quelques citoyens présents. (…)
Le
troisième et dernier dossier était quasi cocasse. Il s'agit
potentiellement de l'une des plus grandes victimes de la taxation au
Québec. Un martyr je vous dis. Du stuff si puissant qu'il devrait
intéresser La Facture, Enquête, JE et le "front page" de grands
quotidiens.
Un
citoyen présent à l’assemblée (que nous appellerons le citoyen
questionneux) a questionné madame Crête sur l'une de ses publications
Facebook. En effet sur sa page personnelle elle a récemment cherché à
savoir si les citoyens étaient ou non satisfaits de la nouvelle
évaluation foncière. Mais, dans le même texte, elle mentionne qu'un
citoyen (que nous nommerons le citoyen X évidemment
non présent à l'assemblée) lui a dit que ses taxes étaient passées de
4000$ à 10,000$ et ce, sans avoir fait de rénovations !!! Ayoye !
Or
donc le citoyen questionneux déplorait que le post de madame Crête
fasse passer notre municipalité pour des étrangleurs de contribuables.
Bon, on peut le lire comme ça ou le lire comme étant un souci sincère de
s'enquérir du taux de satisfaction des citoyens à l'égard des taxes.
Mais la prudence s'impose dans nos propos sur internet. On peut bien
dire qu'il s'agit d'une page personnelle mais quand on a 1 520
amis....qui taguent, twittent et retwittent, font des saisies d'écran,
impriment, emailent, bref c'est préférable de bien penser à nos écrits.
Enfin...
Mais revenons à ce mystérieux compte de taxes et surtout à ce mystérieux citoyen X qui
s'est adressé à madame Crête selon ses dires. 250% d'augmentation ce
n’est pas de la tarte ! Faut-il se surprendre que madame Crête ait
protégé l'identité de la victime...? C'est là que notre maire a saisi
la balle au bond. Le maire a pris la parole pour dire qu'il avait lu
lui aussi ce post et que la municipalité avait cherché à savoir de qui
et de quoi il s'agissait. Or, personne n'est venu se plaindre d'une
telle monstruosité et, après des recherches, on ne retrouve pas de tels
cas !!!
Grand
crime, victime inconnue...Pas de cadavre, il faut appeler NCIS...S'en
est suivi un brouhaha puis un énoncé du genre 'je vais le voir la
semaine prochaine' et une autre conseillère qui semblait implorer le
maire de mettre fin à tout ceci. Ce qui fut fait !
Or
donc, à retenir de cette séance: campeurs, surveillez votre droit de
vote, on ne sait jamais! Dans notre petit match amical avec Duhamel nous
avons eu deux de NOS conseillères qui ont scoré dans notre propre filet
! Enfin et à suivre, l'histoire du citoyen X par Chantal Crête.
Bon.
J'essaie autant que possible de me tenir loin du 'bitchage' ou du
commentaire polarisé. Mais je ne crois pas qu'il s'agisse ni de l'un ni
de l'autre. Du rapportage sans plus. De plus, en ce creux d'hiver, les
campeurs vous êtes loin du lac, plusieurs aussi dans le sud à lire
cela. Je me suis dit que vous auriez de cette manière des nouvelles de
la maison tout en cherchant à vous faire sourire en boni ! Aux
snowbirds Simonets je dis aussi que vous pouvez commencer à penser
revenir. Car l'atmosphère ici semble...heu....se réchauffer !
Luc Poupart
06/03/2016 "
