Plainte pour l’émission du Permis du Domaine des Pères Ste-Croix
Lac-Simon, 26 juillet 2017
Monsieur Jocelyn Robinson,
Directeur général, Municipalité de Lac-Simon
Au maire et conseillers de Lac-Simon ainsi que les membres du CCU/CCE
OBJET: Plainte pour l’émission du permis du Domaine des pères Ste-Croix
À
la séance ordinaire du vendredi 7 juillet 2017, au point 7.9, le
conseil municipal de Lac-Simon a adopté (à 4 contre 2) une résolution
pour octroyer un permis pour le domaine des pères Ste-Croix.
Voici le
libellé : 7.9 Demande de permis du Domaine des pères
Ste-Croix (verbatim de l’audio débutant à 1h27.50 – 1h31.10 :
https://www.youtube.com/watch?v=kYeK-jfmZ14&feature=youtu.be
CONSIDÉRANT la demande de permis de construction reçue pour le matricule 1689-20-8035;
CONSIDÉRANT QUE la toiture est désuète et nécessite d’être remplacée par du bardeau de même couleur;
CONSIDÉRANT
QUE la fenestration doit être remplacée et/ou restaurée en respectant
les formes, les grandeurs, les carrelages et les couleurs;
CONSIDÉRANT
la demande de retrait du revêtement intérieur du bâtiment principal
afin de vérifier et corriger l’étanchéité et refaire l’isolation;
CONSIDÉRANT que les cabines en bordure du lac seront peintes;
CONSIDÉRANT la demande d’installation temporaire de 2 cabines (villas) sur bloc de béton;
CONSIDÉRANT la préparation du terrain pour les chemins, le passage de la tuyauterie et le câblage électrique;
CONSIDÉRANT la demande pour l’installation de 3 cabanons pour les installations électriques du projet;
CONSIDÉRANT QUE les travaux demandés sont conformes au règlement patrimonial 456-2012;
CONSIDÉRANT la recommandation des membres du Comité Consultatif en urbanisme;
Il est proposé par madame la Conseillère Louise Houle Richard;
QUE le préambule fasse partie intégrante de la présente résolution;
QUE
le conseil autorise monsieur Éric Bordeleau, Directeur en bâtiment, en
urbanisme et en environnement à procéder à l’émission d’un permis afin
de donner suite à la présente résolution;
QUE l’installation des 2 cabines (villas) de façon temporaire soit pour une durée de 2 ans à compter de l’émission du permis.
Cette
émission de permis nous apparait
illégale puisqu’elle ne respecte pas
certains éléments de la règlementation d’urbanisme de Lac-Simon dont
celui sur l’émission des
permis et certificats, ni certains éléments de
notre règlement de
patrimoine #456-2012 adopté en janvier 2013 de même
que certains éléments de la résolution #180-05-2016 adoptée le 6 mai
2016. La délivrance de ce permis de construction contreviendrait
également aux exigences environnementales du Ministère du Développement
Durable, Environnement et Lutte contre les Changements Climatiques
(MDDELCC) en lien avec la protection des
milieux humides, de même qu’en
vertu de l’article 114 de la Loi sur la qualité de l’environnement qui
elle, exige que toute intervention en milieu humide exige un certificat d’autorisation du ministère et des mesures de compensation, s’il y a lieu :
De façon plus spécifique, le permis accordé contrevient :
·
À l’article 6.1 de notre règlement patrimonial 456-2012 adopté en
janvier 2013 qui spécifie que toute demande de permis doit comprendre
une description complète des travaux planifiés ainsi que des plans et
croquis et ce, au moins 45 jours avant d’intervenir :
Extrait
du Règlement 450-2012 visant à citer à titre de site patrimonial le
domaine des pères Sainte-Croix, situé au 1565 chemin des Pères à
Lac-Simon:
http://www.lac-simon.net/administration/ckeditor/ckfinder/userfiles/files/450-2012-Reglement_visant_a_citer_a_titre_de_site_patrimonial(1).pdf)
ARTICLE 6 -PROCÉDURE D’ÉTUDE DES DEMANDES DE PERMIS
6.1
Quiconque désire intervenir sur un élément immobilier situé dans le
site patrimonial cité, et quiconque désire modifier l’aménagement
paysager ou modifier l’affichage du site patrimonial cité, doit au
préalable :
- Présenter une demande de permis (qui tient
lieu de préavis-article 139) à la municipalité au moins 45 jours avant
d’intervenir
- La demande de permis doit comprendre une description complète des travaux planifiés ainsi que des plans et croquis.
·
est contraire à la résolution 180-05-2016 adoptée au point 7.8 de la séance ordinaire du 6 mai 2016 à l’effet que :
Extrait
de la Résolution 180-05-2016 :
http://www.lac-simon.net/administration/ckeditor/ckfinder/userfiles/files/2016-05-06.pdf)
- QU’avant de présenter le projet final aux membres du
CCU, les promoteurs devront répondre à toutes les exigences de la
réglementation municipale, des différents ministères provinciaux et se
conformer au règlement sur le patrimoine 450-2012.
-
QU’une présentation finale devra être effectuée aux membres du CCU et
aux membres du conseil municipal avant l’émission de tous les permis
permettant la réalisation du projet Le Manitou.
En
effet, tel que rapporté par la conseillère Crête lors de la prise de
vote au point 7.9 de la séance ordinaire du 7 juillet sur la résolution
en vue d’accorder ledit permis, il appert que les membres du Conseil
tout comme les membres du CCU
- n’ont pas reçu de
présentation finale du projet tel qu’il est pourtant stipulé et requis
avant l’émission de tout permis dans la résolution 180-05-2016 adoptée
le 6 mai 2016;
- ni reçu la description complète des
travaux planifiés ainsi que des plans et croquis tel que requis par
l’Article 6.1 du règlement de citation patrimoniale numéro 456-2012
dûment adopté et en vigueur depuis janvier 2013.
·
L’émission dudit permis contrevient également à la résolution
180-05-2016 qui stipule qu’avant de présenter le projet final aux
membres du CCU, les promoteurs devront répondre à toutes les exigences
de la réglementation municipale, des différents ministères et se
conformer au règlement de patrimoine 450-2012.
·
Considérant l’absence de présentation du projet final aux membres du CCU
et deux du Conseil, il a lieu de croire que le permis émis pour
- l’installation temporaire de 2 cabines (villas) sur bloc de béton;
- la préparation du terrain pour les chemins, le passage de la tuyauterie et le câblage électrique;
- l’installation de 3 cabanons pour les installations électriques du projet;
·
contrevient également aux dispositions générales de même qu’à plusieurs
dispositions des articles 21 et 22 de notre règlement sur les permis et
certificats U-11.
En effet, ce dernier stipule que
toute demande de permis doit être accompagné de plusieurs documents dont
une série d’exigences communes à toutes demandes de permis, certificats
ou autres tels qu’un rapport fourni sur un support papier avec
cartouche d’identification indiquant l’échelle du plan, la date
d’exécution du dessin et le cas échéant, ses révisions; un certificat de
localisation préparé par un arpenteur-géomètre comprenant tous les
renseignements exigés à l’articles 21, 22, 23, etc.
Or,
dans la réponse obtenue par la municipalité de Lac-Simon hier suite à ma
demande d’accès à des documents datée du 10 juillet dernier (voir
annexe 1 : réponse de la municipalité de Lac-Simon à la demande d’accès
de documents en lien avec l’émission du permis de
construction/rénovation sur le site du Domaine des pères), la
municipalité confirme n’avoir AUCUN DOCUMENT relatif à des plans de
localisation des bâtiments principaux et accessoires, des devis
concernant l’écoulement d’eau, système de fosse septique et localisation
de champ d’épuration pour desservir les chalets (villas) ni certificat
d’autorisation du ministère. De tels documents sont pourtant considérés
nécessaires et exigées par notre règlement sur la délivrance des permis
et certificats U-11. Ils doivent nécessairement accompagner toutes les
demandes de permis et de certificats adressés à la municipalité de
Lac-Simon. Leur absence contrevient à notre règlementation municipale.
Extrait du chapitre 2, règlement sur les
permis et certificats U-11 :
http://www.lac-simon.net/administration/ckeditor/ckfinder/userfiles/files/2015%20U-11%20Reglement%20sur%20les%20permis%20et%20certificats.pdf)
21. EXIGENCES RELATIVES AUX CERTIFICATS DE LOCALISATION
Lorsqu’un
certificat de location est exigé, il doit être préparé par un
arpenteur-géomètre et comprendre les renseignements et les informations
suivantes :
1. les limites, les dimensions et la superficie des lots formant le terrain ainsi que leur numéro cadastral;
2. toute construction existante, incluant les installations septiques et les puits,
3. la distance entre toute construction existante et une limite de l’emplacement;
4.
tout accès pour véhicule et sa largeur, de même que la distance le
séparant de l’accès le plus près d’une limite de l’emplacement et d’une
rue transversale;
5. le cas échéant, les voies nécessaires pour les véhicules d’urgence;
6. tout espace paysager et ses dimensions;
7. toute servitude existante;
8. l’emplacement des cours d’eau et de la rive, et, le cas échéant, des zones à risque d’inondation;
9. l’emplacement des milieux humides;
10. l’emplacement des aires conservées à l’état naturel et des arbres matures isolés,
À l’article 22 du même règlement, on peut lire toutes les exigences relatives aux plans-projet d’implantation.
22. EXIGENCES RELATIVES AUX PLANS-PROJETS D’IMPLANTATION
Lorsqu’un
plan-projet d’implantation est exigé, il doit être préparé par un
arpenteur-géomètre et il doit comprendre, le cas échéant, les
renseignements suivants, le cas échéant :
1. les limites, les dimensions et la superficie du terrain;
2. les servitudes existantes ou prévues sur le terrain;
3. la localisation de tout équipement ou élément de mobilier urbain hors sol situé sur la voie publique face au terrain
4. les lacs et cours d’eau, les milieux humides, la ligne des hautes eaux et la rive de tout lac ou cours d’eau
5.
la localisation, les dimensions et la nature de toute construction
existante ou projetée sur le terrain, incluant les équipements mécanique
au sol et sa distance avec les limites du terrain;
6. la
localisation de toute aire de service extérieure existante ou prévue,
notamment un espace ou quai de manutention et un espace réservé à
l’entreposage des déchets
7. la locations et les dimensions des
cases de stationnement, des allées de circulation, des allées d’accès et
des entrées charretières de tout espace de stationnement extérieur.
Dans le cas où des cases de stationnement réservées aux personnes
handicapées sont prévues, elles doivent être identifiées sur le plan
8.
la localisation et les dimensions de toute aire de circulation ou de
manœuvre destinée à être utilisée par des camions ou des véhicules
lourds;
9. la localisation et les dimensions de tout trottoir ou aire de circulation destinée aux piétons
10.
la localisation et les dimensions de tout espace d’entreposage ou
d’étalage extérieur et de la clôture l’entourant, avec indications de la
hauteur et du type de clôture
11. la localisation de toute
installation septique et de tout puits existants ou projetés avec les
renseignements nécessaires pour juger de sa conformité à la
réglementation applicable
12. l’aménagement du terrain incluant :
a)
le niveau fini du sol, celui du sommet des fondations et celui de la
voie publique face au terrain où les travaux sont prévus, les
plantations et les aires engazonnées,
b) le stationnement, les allées routière et piétonnière
c) les clôtures, murets ou murs de soutènement
d) les aires d’agrément, les aires de séjour, les quais, les aires de jeu pour enfants;
e) les aires devant être conservées à l’état naturel en vertu du Règlement de zonage en vigueur
f)
tout équipement nécessaire à la rétention des eaux pluviales tels que
citerne, jardin de pluie, puits percolants ou réservoir souterrains
devant être aménagés ou installées en vertu du règlement de zonage en
vigueur
À l’article 23 du même règlement, on peut lire toutes les exigences relatives aux plans, coupes , details architecturaux.
23. EXIGENCES RELATIVES AUX PLANS, COUPES, DÉTAILS ARCHITECTURAUX
Lorsque des plans, coupes et détails architecturaux sont exigés, ils doivent comprendre les renseignements suivants :
1. les plans de tous les étages montrant leur périmètre et les ourvertures
2.
les élévations de tous les murs extérieurs, montrant le type et la
couleur de l’ensemble des matériaux visibles de l’extérieur
3. les coupes et les détails architecturaux nécessaires pour assurer la compréhension du projet
4. la localisation et le type de mobilier urbain
5.
la localisation sur l’emplacement ou sur le bâtiement, les dimensions,
le type de matériau, le mode d’éclairage et les couleurs de toute
enseigne projetée;
6. l’usage de chacune des pièces à l’intérieur du bâtiment
Le
projet nécessite-t-il un lotissement, si oui, il faut des documents à
l’appui. Va-t’il plutôt s’agir de copropriété divise? Dans ce cas,
il faut identifier les parties communes et privatives projetées tel que
stipulé dans nos règlements municipaux.
Qu’en est-il des
installations septiques actuelles et futures qui seront nécessaires
pour desservir les cabines (villas) projetées? Notre règlement des
permis et certificats U-11 exige outre le formulaire de demande dûment
complété, une étude de caractérisation du site par une personne membre
d’un ordre professionnel compétent de même qu’un plan-projet
d’implantation exécuté à une échelle d’au moins 1 :500, montrant :
• la désignation cadastrale du terrain;
• les dimensions et la superficie du terrain;
• les lignes de terrain et les rues adjacentes;
• la localisation de tous les bâtiments et des services sur le terrain et sur les terrains voisins;
•
la localisation de la fosse septique, de l’élément épurateur et de la
source d’alimentation en eau potable du terrain concerné et des terrains
adjacents;
• la localisation de tout cours d’eau ou lac;
• la topographie du terrain;
• la localisation des boisés existants et d’aménagements paysagés;
• la direction d’écoulement des eaux de surface;
a) Un rapport produit par un ingénieur ou un technologue compétent en la matière indiquant;
•
dans le cas d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment occupé par un
usage résidentiel, le nombre de chambres à coucher dans le bâtiment ou
la partie de bâtiment; • dans le cas d’un bâtiment ou d’une partie de
bâtiment occupé par un usage non résidentiel, le débit total quotidien
combiné des eaux usées, des eaux ménagères et des eaux de cabinet
d’aisances générées par l’usage qui occupe de bâtiment ou la partie de
bâtiment; (etc.)
Qu’en est-il du tracé et
l’emprise des rues proposées liant les cabines au bâtiment principal et
secondaire de même que le plan de localisation, l’identification et les
dimensions des sentiers de piéton, piste cyclable de VTT ou de
motoneige, le cas échéant, tel que rapporté dans le présentation vidéo
du projet Manitou en mai 2016.
Qu’en est-il de
l’emplacement, la superficie et les dimensions des terrains du projet
qui font l’objet de la contribution aux fins de par cet de terrains de
jeux, s’il y a lieu?
Qu’en est-il des différentes phases de développement du projet et de son échéancier;
Qu’en
est-il de notre exigence en lien avec le fait qu’il faut identifier,
par tableau, la superficie totale du terrain du projet et de chacun des
terrains projetés, la superficie de terrain affectée à chaque
utilisation sur le terrain du projet (ex : rue, parc, résidentiel, etc.)
et le nombre d’unités projetées par type d’usage?
QU’en
est-il de l’approvisionnement en eau et traitement des eaux usées? Notre
règlement exige un plan d’implantation pour les ouvrages de captage
d’eau et installations septiques existants et projetés.
L’emplacement
exact des cabanons qui seront érigés de même que l’emplacement
temporaire des petites villas n’est pas connu. Aucun plan et devis pour
les travaux en vue de l’alimentation en électricité, l’installation du
système septique et l’approvisionnement en eau ni aucun plan de
localisation ni croquis ou plan architectural des villas et cabanons qui
seront érigées sur le terrain.
· La délivrance
dudit permis de construction contreviendrait également aux exigences
environnementales du
Ministère du Développement Durable, Environnement
et Lutte contre les Changements Climatiques (MDDELCC) en lien avec la
protection des milieux humides, de même qu’en vertu de l’article 114 de
la Loi sur la qualité de l’environnement qui elle, exige que
toute intervention en milieu humide exige un certificat d’autorisation
du ministère et des mesures de compensation, s’il y a lieu.
En
effet, en 2010, le rapport du
Groupe Hémisphère a reçu de la
municipalité de Lac-Simon le mandat de cartographier et classer tous les
milieux humides de plus de 0,2 hectares sur le territoire. Or le
rapport technique démontre l’existence de plus d’une trentaine d’acres
de milieux humides sur le site du domaine des pères (voir site LS89).
Ils ont été cartographiés comme étant des milieux humides de type
prairies humides à Valeur écologique élevée. La carte des types de
milieux humides et la carte des valeurs écologiques des milieux humides
identifiés figurent en pièces jointes (annexes 2 et 3).
Selon
le rapport technique produit par le
Groupe Hémisphère en 2010 pour la
municipalité de Lac-Simon, la trentaine d’acres de milieux humides sur
le terrain du Domaine des pères fait d’ailleurs partie du grand complexe
de milieux humides représenté en mauve dans l’image ci-dessous et
comprenant les sites LS90- LS283 et LS141.
D’ailleurs, à
l’été 2014, suite à une plainte logée au MLDDCC (voir plainte en
question à l’annexe 4) concernant des tranchées creusées sans
certificat d’autorisation dans les champs le long de la 321, identifié
par Groupe Hémisphère comme le milieu humide LS141 faisant partie du
même complexe de milieux humides que ceux du Domaine des pères LS89 et
LS140, la municipalité de Lac-Simon était intervenu pour dire que tout
était fait dans les règles de l’art et qu’il ne s’agissait pas
d’interventions en milieux humides. Or suite à l’enquête des biologistes
du MDDLCC, les milieux humides cartographiés par Groupe Hémisphère dans
le secteur ont été validés par les experts du Ministère et un
avis de non conformité pour avoir effectué des travaux sans autorisation
a été émis par le MDDELCC. Des sanctions et mesures correctives ont dû
être apportées.
Comme les
milieux humides de type
prairies humides ont dûment été validés par des experts biologistes du
MDDELCC et qu’ils appartiennent au même grand complexe de milieux
humides de type prairie humides que la trentaine d’acres de milieux
humides identifiés par Groupe Hémisphère en 2010, il a lieu de croire
que toutes formes de travaux exécutés sur le site du Domaine des
pères risque de se produire dans une zone de milieu humide assujetti par
la loi sur la qualité de l’environnement. Ledit permis contreviendrait
donc à certaines dispositions de la Loi sur la qualité de
l’environnement en ce sens que toute intervention en milieu humide qu’il
s’agisse d’excavation, de construction ou d’aménagement de chemins
exige au préalable, l’obtention d’un certificat d’autorisation du
ministre pour pouvoir débuter les travaux. D’ailleurs est-ce que la
présence de la trentaine d’acres de milieux humides sur le site du
Domaine des pères est un élément connu des membres du CCU?
En outre, vous n’êtes sûrement pas sans savoir que le domaine des pères
est un site patrimonial cité et que le groupe GRAO l’a identifié en
2013 comme étant un site à très haut potentiel archéologique. Le
ministre Maka Kotto a d’ailleurs écrit à la municipalité de Lac-Simon en
décembre 2013 pour lui rappeler de prendre en considération ce
potentiel archéologique lors de l’étude de tout éventuel projet touchant
le site du domaine des pères. En émettant un tel permis, la
municipalité assume-t-elle vraiment son rôle de protecteur d’un site
patrimonial cité et a-t-elle prise toutes les mesures nécessaires pour
s’assurer de protéger le potentiel archéologique du site en respectant
les dispositions de la Loi sur la patrimoine culturel :
http://legisquebec.gouv.qc.ca/fr/ShowDoc/cs/P-9.002
D’ailleurs,
une douzaine de membres de
la famille Groulx sont inhumés dans un
cimetière encore non-identifié sur le site du Domaine des pères. La
municipalité a -t-elle prise les mesures nécessaires pour s’assurer
qu’ils reposent en paix? Ces éléments sont-ils connus des membres du
CCU? La municipalité de Lac-Simon a-t-elle, comme lui a suggéré le
ministre de la culture dans sa lettre à la municipalité en 2013, pris en
considération le grand potentiel archéologique identifié par le groupe
d’archéologues du GRAO pour le site du Domaine des pères à Lac-Simon et
appliqué les mesures nécessaires pour le protéger (voir Archéologie
préventive : un guide pratique à l’intention des municipalités :
https://www.mcc.gouv.qc.ca/fileadmin/documents/publications/patrimoine/archeologie/archeologie_preventive_guide_pratique_nov_2013.pdf)
La municipalité de Lac-Simon est-elle en mesure de
démontrer que ces données en matière de
potentiel archéologique
identifié par GRAO en 2013, de la présence du cimetière non balisée
comprenant plus d’une dizaine de descendants de la famille Groulx et de
la présence de plus d’une trentaine d’acres de milieux humides sur le
site du domaine des pères sont connues des membres du CCU et ont été
pris en considération par eux avant d’avoir émis une recommandation
favorable audit permis de construction/rénovation sur le site du Domaine
des pères aux membres du Conseil municipal de Lac-Simon?
La
municipalité de Lac-Simon est-elle en mesure de démontrer que ces
données en matière de potentiel archéologique identifié par GRAO en
2013, de la présence du cimetière non balisée comprenant plus d’une
dizaine de descendants de la famille Groulx et de la présence de plus
d’une trentaine d’acres de milieux humides sur le site du domaine des
pères sont connues des membres du Conseil et ont été pris en
considération par eux lors de l’adoption de la résolution en vue
d’accorder ledit permis de construction/rénovation sur le site du
Domaine des pèr.
La municipalité de Lac-Simon est-elle en mesure
de démontrer, documents à l’appui, que toutes les dispositions de notre
règlementation municipale incluant le règlement de patrimoine 450-2012,
la résolution 180-05-2016 et ceux de la province ont été rencontrées?
Sachant
que le permis émis contrevient à autant de règlements, nous questions
la légalité de son émission et demandons à la municipalité de Lac-Simon
d’intervenir rapidement pour faire cesser les travaux et retirer le
permis en question jusqu’à ce que toutes les dispositions et exigences
de notre règlementation municipale, de notre règlement de patrimoine et
des résolutions adoptées en lien avec le projet tout comme celles en
lien avec la règlementation provinciale en matière d’environnement, de
culture et de protection du patrimoine archéologique des québécois
soient rencontrées.
