Une Histoire D’hausse Abusive de Taxes Foncières Qui Finit Bien Pour Une Citoyenne

"Power always thinks it has a great soul and vast views beyond the comprehension of the weak; and that it is doing God's service when it is violating all his laws." ~ John Adams
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Une famille de Lac-Simon obtient gain de cause 

Benoit Sabourin

Publié le 03 août 2017

Le Droit

Des propriétaires dénonçant une « augmentation abusive » des évaluations municipales de leurs terres riveraines, à Lac-Simon, ont obtenu gain de cause devant le Tribunal administratif du Québec (TAQ).

Dans une décision rendue le 13 juin dernier, le juge Robert Sanche du TAQ a donné raison à Katarina Kustra et Eva Kustra qui se plaignaient auprès de la municipalité de Lac-Simon et de la MRC de Papineau d'avoir vu l'évaluation municipale de leurs quatre terrains situés dans la Baie Groulx passer de 555 900 $ à 1 570 400 $ entre le rôle d'évaluation précédent et celui de 2016.

« Les taxes augmentent sans cesse et atteignent présentement un seuil inacceptable. Les évaluations municipales au rôle 2016 démontrent des augmentations importantes dont l'une a augmenté de plus de 500 % », peut-on lire dans le jugement du tribunal. 

Les terrains en question, dont trois d'entres-eux sont vacants, ont été achetés par le père de Katarina Kustra, dans les années 1970, dans le but de les garder à l'état naturel. 

La propriété sur laquelle est érigée un bâtiment est notamment localisée à 250 mètres des services municipaux. L'évaluation des 16 propriétés voisines sur ce chemin ont augmenté en moyenne de 31 % depuis le dernier rôle.

La famille Kustra a fait valoir devant la cour que la hausse de taxes était déraisonnable pour des « terrains sans front sur route, sans électricité, difficilement constructible et accessible par des sentiers pédestres seulement ». 

De plus, faisaient valoir les plaignants, les nombreux bateaux présents dans la Baie Groulx durant la période estivale nuisent à la tranquillité des lieux, ce qui affecte à la baisse la valeur desdits terrains.

À la suite d'une demande de révision, un évaluateur agréé de la firme Servitech s'était déplacé à l'été 2016 afin de venir rencontrer le conjoint de M^me Kustra, Steven Zeran. Selon le document du TAQ, l'évaluateur n'aurait pris aucune mesure et ne serait pas allé sur les lots pour constater l'état des terrains que les requérants considèrent comme « impossible à construire » en raison de la présence de roc et de leur escarpement.

M. Zeran aurait demandé les raisons de la « forte augmentation » des valeurs. À ce moment, « il ne reçoit qu'un commentaire «bord de l'eau» et dans les réponses à ses demandes de révision l'évaluateur maintient toutes les valeurs déposées, sans aucune justification ni explication », lit-on dans le jugement. 

Le juge Sanche soutient que les plaignants étaient en droit de s'attendre à recevoir des explications de la part de l'évaluateur municipal. « Les rapports soumis à l'audition semblent avoir été confectionnés en vitesse, car les conclusions émises ne sont basées que sur une analyse simpliste et rapide des données du marché », conclut le magistrat.

En vertu de la décision du TAQ, la valeur totale des évaluations municipales des quatre terrains concernés a finalement été réduite presque de moitié, passant de 1 570 400 $ à 801 800 $ en date du 1er janvier 2016. 

L'un des terrains, situé sur la route 321, voit notamment son évaluation foncière passer de 221 900 $ à 76 000 $. PLUS >>>

Une hausse foncière «abusive» corrigée à Lac-Simon 

Louis-Charles Poulin
Publié le 03 août 2017

La Petite Nation

La famille Kustra, propriétaire de terrains riverains à Lac-Simon, a obtenu gain de cause au Tribunal administratif du Québec et voit ainsi la valeur de ses propriétés réduite de près de moitié.

Les citoyens requérants contestaient l’évaluation foncière de 2016 qui représentait une hausse «déraisonnable» et «abusive» selon eux. «Les évaluations municipales des quatre propriétés à l’étude ont augmenté en moyenne de 335 %, passant de 555 900 $, au rôle précédent, à 1570 400 $ pour le rôle 2016. En comparaison, les seize autres propriétés de la Baie Groulx ont augmenté en moyenne de 31 %», déploraient-ils. C’est pourquoi ils ont décidé de se rendre devant le Tribunal administratif du Québec, où le juge Robert Sanche leur a donné raison en faisant passer la valeur foncière de leurs propriétés de 1 570 400 $ à 801 800 $. Cela se traduira par une baisse considérable du compte de taxes foncières de ces résidents.

Selon la famille, leurs quatre terrains, dont trois qui n’ont aucun bâtiment, ont été mal analysés par l’évaluateur municipal, puisque ce dernier n’aurait pas considéré que les propriétés soient «sans front sur route, sans électricité, difficilement constructible et accessibles par des sentiers pédestres seulement». De plus, que la présence de nombreux bateaux sur le lac, pendant la saison estivale, vient nuire à la tranquillité des lieux, selon les requérants qui mentionnent avoir reçu peu d’explications de la part de l’évaluateur. 

 «Même s’il n’est pas facile d’estimer la valeur d’un terrain en front d’un lac, il aurait été normal que les parties requérantes s’attendent à quelques explications, de la part de l’évaluateur municipal, sur les raisons de l’augmentation faramineuse de leurs évaluations», indique le juge dans sa décision en pointant du doigt le «manque d’analyse de la part de l’expert» qui aurait émis des conclusions basées «que sur une analyse simpliste et rapide des données du marché».

Selon le vice-président de Servitech Stéphan Roy, qui est l’évaluateur signataire pour l’ensemble de la MRC de Papineau, le jugement rendu est «très sévère» en raison des commentaires à propos du travail de son expert. M. Roy raconte qu’il aurait préféré régler ce dossier hors cour et que Servitech a tenté de trouver une entente avec ces citoyens. «Ils n’étaient pas vraiment au fait de la Loi sur la fiscalité municipale et des règles, puisque je crois qu’ils venaient de l’Ontario et ça faisait en sorte qu’on partait de très loin pour leur expliquer ça […] On est allés les voir pour discuter de leur demande de révision, mais on a peut-être eu quelques petits problèmes de communication», avoue-t-il.

«C’est un dossier qu’on avait l’intention de baisser et de corriger par nous-mêmes, mais ils ne voulaient pas faire un règlement hors cour. Ils tenaient à aller devant le Tribunal administratif et c’est leur droit», dit-il. «C’est un gros terrain avec quatre propriétés qui a une superficie énorme et qui est bien placé. Il y a des problèmes d’accès au niveau du chemin public et au niveau de la topographie sur le bord du lac qui rend son usage difficile.  Ce sont des données qu’on n’avait pas dans nos dossiers au départ», informe-t-il en avouant que l’évaluation foncière était trop élevée et qu’elle devait être corrigée.

«C’est un cas particulier et je ne pense pas que ça va faire jurisprudence et s’étendre sur les propriétaires voisins. C’est vraiment un cas d’espèce qui n’aura pas d’impact sur le voisinage et le prochain rôle d’évaluation», croit-il en spécifiant qu’il est rare que l’on voit un jugement demandant une baisse de l’ordre de 50 % comme celui-là, alors qu’habituellement les baisses exigées sont d’environ 10 %. Il précise que deux autres dossiers de la MRC ont été portés devant le Tribunal administratif dans la même semaine, avec le même expert et le même juge, et que l’un a été remporté par Servitech et l’autre a résulté à une baisse d’environ 5 %.

Le maire de Lac-Simon Jacques Maillé affirme que la décision du Tribunal administratif n’aura pas de conséquence sur le prochain rôle d’évaluation. «Dans des cas comme celui-là, on va toujours se faire une réserve en vue de pouvoir corriger la situation et éviter qu’il y ait une baisse drastique des revenus», dit-il en précisant que sur environ 2 200 comptes de taxes, moins d’une quarantaine ont demandé une révision de leur évaluation. PLUS >>>
 

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Une histoire d’hausse abusive de taxes foncières 

qui finit bien pour une citoyenne de Lac-Simon

La valeur foncière de ses propriétés était passé de 584,600.00$ en 2015 à 1,605,700.00$ en 2016 et ce, sans aucune amélioration ni rénovation apportées aux propriétés.  Après contestation, dans une décision qui vient d’être rendue par le tribunal administratif, le juge lui donne raison et baisse de moitié la valeur foncière de ses propriétés, la faisant passer de 1,605,700.00$ à 801,600.00$

Rappel des événements :

En mars 2016, lors de la séance mensuelle du conseil de Lac-Simon,  Luc Poupart, courtier immobilier sur le territoire de la Petite-Nation avec sa conjointe, Lucie Bélanger (la nouvelle candidate de l’Équipe Maillé pour les élections municipales),  s’en était pris à la conseillère Crête parce qu’elle avait fait état du fait qu’avec le dépôt du nouveau rôle foncier, la valeur foncière des propriétés d’une citoyenne de Lac-Simon était passée de 584,600.00$ en 2015 à 1 605 700.00$ en 2016, soit une hausse cumulée de 365% et ce, sans aucune rénovation ni amélioration apportée à la propriété.

Suite à cette hausse d’évaluation foncière,  la factures des taxes municipales de la citoyenne en question était passé de 4 887.66$ en 2015 à 10 685.24$ en 2016, soit une augmentation de 5 797.58$, une hausse de taxes que la citoyenne  considérait abusive.

Évaluation foncière du citoyen X à Lac-Simon ANCIEN RÔLE 2013-2014-2015	Évaluation foncière du citoyen X à  Lac-Simon NOUVEAU RÔLE 2016-2017-2018	Taxation   annuelle           2015	Taxation annuelle           2016
284 300.00$	517 500.00$	2 430.57$	3 995.10$
90 700.00$	474 500.00$	728.07$	2 859.51$
28 700.00$	35 300.00$	276.52$	284.47$
89 700.00$	221 900.00$	720.79$	1 378.51$
91 200.00$	356 500.00$	731.71$	2 167.65$
TOTAL               584,600.00$	1 605 700.00$	4 887.66$	10 685.24$

Lors de la période de questions, Messieurs Serge Daoust et Luc Poupart avaient vigoureusement mis en doute les dires de la conseillère Crête allant jusqu’à nier la hausse subie par la citoyenne.   Monsieur Luc Poupart, celui qui se décrit comme un citoyen questionneux’  était ensuite intervenu pour expliquer qu’en tant que courtier immobilier bien implanté sur le territoire,  

«c’est impossible, ça aucun sens (…) en tout près de 40 ans de pratique de droit là, j’ai jamais jamais vu cela, pas en résidentiel (…) j’ai jamais vu cela  (…) ça pas de sens cela, pis en plus comme gars de l’immobilier, j’ai connait tous les gars qui ont des grosses cabanes là pis techniquement, je devrais le connaître, mais moi, il y en a pas un de cette catégorie là, que ce soit M. Sanscartier ou Benloulou que je connais, on les a tous vendu, qui m’a dit que c’est parti de là à là (…) on a l’air d’une municipalité qui écrase ses citoyens (…)»  (verbatim extrait de l’audio de la séance de 1h32.04 à 1h33 : https://www.youtube.com/watch?v=7hsDjwUXwho&feature=youtu.be).

Et que dire des affirmations du maire Jacques Maillé qui est venu lui aussi nier les dires de la conseillère Crête en disant qu’après enquête auprès des 2300  comptes foncier de la municipalité, aucun citoyen avait vécu une telle hausse et seulement 30 citoyens avaient demandé une révision de leur évaluation.  

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Je vous invite d'écouter environs les cinq (5) minutes de video YouTube du période de questions de l'assemblée ordinaire du 03 mars 2016 de la municipalité de Lac-Simon.

Que dire des propos de Messieurs Serge Daoust, Luc Poupart et même le maire Jacques Maillé, qui ont vigoureusement mis en doute la hausse réal et abusive de l’évaluation foncière (584,600.00$ en 2015 à 1 605 700.00$ en 2016) et, par consequence la facture des taxes municipales (4 887.66$ en 2015 à 10 685.24$ en 2016) d'une citoyene de ses propriétés à Lac-Simon ! Les propos, sont-ils ridicule et inepte !?
 
Écouter l'extrac: 1:27:40 jusqua' le fin 1:33:24. Voici le lien:
https://www.youtube.com/watch?v=7hsDjwUXwho&amp%3Bfeature=youtu.be 

"The Three Wise Monkeys"

OR

Larry, Curley & Moe

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Dans les jours suivants, Luc Poupart écrivait un article sur son blogue «Lac-Simon : La joie de vivre» dans lequel il ridiculisait la situation et se moquait des dires de la conseillère Crête de façon condescendante. Lire publication de Luc Poupart, 06/03/2016 : http://www.lac-simon.com/425845691: Une assemblée du conseil tumultueuse à Lac-Simon ! )

En voici quelques extraits :

«Le troisième et dernier dossier était quasi cocasse.  Il s'agit potentiellement de l'une des plus grandes victimes de la taxation au Québec.  Un martyr je vous dis. Du stuff si puissant qu'il devrait intéresser La Facture, Enquête, JE et le "front page" de grands quotidiens.»

Un citoyen présent à l’assemblée (que nous appellerons le citoyen questionneux) a questionné madame Crête sur l'une de ses publications Facebook. En effet sur sa page personnelle elle a récemment cherché à savoir si les citoyens étaient ou non satisfaits de la nouvelle évaluation foncière.  Mais, dans le même texte, elle mentionne qu'un citoyen (que nous nommerons le citoyen X évidemment non présent à l'assemblée) lui a dit que ses taxes étaient passées de 4000$ à 10,000$ et ce, sans avoir fait de rénovations !!! Ayoye !

Or donc le citoyen questionneux déplorait que le post de madame Crête fasse passer notre municipalité pour des étrangleurs de contribuables.  (…) «Mais revenons à ce mystérieux compte de taxes et surtout à ce mystérieux citoyen X qui s'est adressé à madame Crête selon ses dires. 250% d'augmentation ce n’est pas de la tarte ! Faut-il se surprendre que madame Crête ait protégé l'identité de la victime...?  C'est là que notre maire a saisi la balle au bond.  Le maire a pris la parole pour dire qu'il avait lu lui aussi ce post et que la municipalité avait cherché à savoir de qui et de quoi il s'agissait.  Or, personne n'est venu se plaindre d'une telle monstruosité et, après des recherches, on ne retrouve pas de tels cas !!!»

«Grand crime, victime inconnue...Pas de cadavre, il faut appeler NCIS...S'en est suivi un brouhaha puis un énoncé du genre 'je vais le voir la semaine prochaine' et une autre conseillère qui semblait implorer le maire de mettre fin à tout ceci. Ce qui fut fait !»

(…)

Luc Poupart

06/03/2016

Pourtant, la facture foncière de la citoyenne en question était bien et bel passée de 4 887.66$ en 2015 à 10 685.24$ en 2016, soit une augmentation de 5 797.58$.  Son évaluation foncière en 2016 s’était donc accrue de 365% par rapport à l’année 2015.   La journaliste Jessy Laflamme en faisait même état dans un dossier traitant de la taxation municipale au sein de la MRC de Papineau publié dans le journal La Petite-Nation au cours de l’été 2016.

La citoyenne de Lac-Simon conteste cette hausse abusive de ses évaluations foncières en cour et dans une décision rendue en juin dernier, le tribunal lui donne raison en baissant de moitié la valeur foncière cumulée de ses propriétés.

La citoyenne en question a contesté cette hausse faramineuse de ses taxes municipales à Lac-Simon et elle a gagné.   Dans une décision rendue en juin dernier dont je viens de prendre connaissance, le juge lui donne raison et il fait passer la valeur foncière de ses propriétés riveraines de 1 605 700.00 à 801 600.00$, une baisse de moitié qui va certainement se traduire par une baisse importante de la facture de ses taxes foncières pour les années à venir.

Décision du tribunal administratif- juin 2017

Évaluation foncière Lac-Simon ANCIEN RÔLE 2013-2014-2015	Évaluation foncière Lac-Simon NOUVEAU RÔLE 2016-2017-2018	Offre révisée de l’évaluateur municipal le jour de l’audience	Décision du tribunal
284,300.00$	517,000.00$	425,000.00$	343,000.00$
90,700.00$	474,000,00$	451,000.00$	227,500.00$
28,700.00$	35,300.00$	-----	-----
89,700.00$	221,000.00$	142,300.00$	76,000.00$
91,200.00$	356,500.00$	289,300.00$	155,100.00$
584,600.00$	1 605,700.00$	1 307,600.00$	801,600.00$

Dans son jugement, le juge Robert Sanche écrit qu’il comprend la frustration de la citoyenne à l’égard de la gestion de son dossier d’évaluation par l’évaluateur municipal.  Il n’est d’ailleurs pas tendre à l’égard d’Alexandre Leblond, l’expert évaluateur représentant la municipalité de Lac-Simon.  Le juge Sanche déplore le manque d’analyse de l’évaluateur municipal dans le dossier  

«les rapports soumis à l’audition semblent avoir été confectionnés en vitesse, car les conclusions émises ne sont basées que sur une analyse simpliste et rapide des données du marché.  (…)  Le tribunal ose espérer que s’il avait fait une vraie analyse du marché il n’aurait pas émis l’opinion que des terrains plats avec plage ne se transigent pas plus cher que d’autres, abrupts et sans plage et c’est avec raison que les parties requérantes se sont insurgées contre cette assertion.»

Voici quelques extraits du jugement :

Cette décision donne raison à la conseillère Crête et vient démontrer que la citoyenne en question avait effectivement subi une hausse de taxes abusive suite au dépôt du nouveau rôle foncier à Lac-Simon en 2016 et qu’elle avait raison de les contester.  Si au lieu de nier cette situation, le maire et la municipalité avaient pris soin de supporter cette citoyenne dans ses démarches, le recours au tribunal administratif ainsi que les frais encourus aurait pu être évités, parce qu’au final, ce sont toujours les contribuables qui finissent par payer la note.

Avec une telle décision, la conseillère Crête sera certainement tenté de « rire à son tour de son bourreau», celui qui se décrit comme étant le ‘citoyen questionneux’

« RIRE À SON TOUR DE SON BOURREAU» est une expression qui découle du proverbe

« rira bien qui rira le dernier » dans lequel l’individu floué ou victime d’une moquerie utilise ce proverbe pour signifier qu’il ne considère pas la partie terminée. Il compte prendre sa revanche ou voir les événements tourner en sa faveur et rire à son tour de son bourreau.» http://www.linternaute.com/proverbe/727/rira-bien-qui-rira-le-dernier/

Blog La Joie de Vive

"Un 4 mars, nous aurions pu penser que ce serait une assemblée bien tranquille : les campings sont déserts, beaucoup de Simonets sont dans le sud, la salle est presque vide. Oh que non ! 3 dossiers ont donné lieu à des échanges houleux entre deux conseillères, Mmes Hébert et Crête, et quelques citoyens présents. (…)

Le troisième et dernier dossier était quasi cocasse.  Il s'agit potentiellement de l'une des plus grandes victimes de la taxation au Québec.  Un martyr je vous dis. Du stuff si puissant qu'il devrait intéresser La Facture, Enquête, JE et le "front page" de grands quotidiens.

Un citoyen présent à l’assemblée (que nous appellerons le citoyen questionneux) a questionné madame Crête sur l'une de ses publications Facebook. En effet sur sa page personnelle elle a récemment cherché à savoir si les citoyens étaient ou non satisfaits de la nouvelle évaluation foncière.  Mais, dans le même texte, elle mentionne qu'un citoyen (que nous nommerons le citoyen X évidemment non présent à l'assemblée) lui a dit que ses taxes étaient passées de 4000$ à 10,000$ et ce, sans avoir fait de rénovations !!! Ayoye !

Or donc le citoyen questionneux déplorait que le post de madame Crête fasse passer notre municipalité pour des étrangleurs de contribuables.  Bon, on peut le lire comme ça ou le lire comme étant un souci sincère de s'enquérir du taux de satisfaction des citoyens à l'égard des taxes.  Mais la prudence s'impose dans nos propos sur internet.  On peut bien dire qu'il s'agit d'une page personnelle mais quand on a 1 520 amis....qui taguent, twittent et retwittent, font des saisies d'écran, impriment, emailent, bref c'est préférable de bien penser à nos écrits. Enfin...

Mais revenons à ce mystérieux compte de taxes et surtout à ce mystérieux citoyen X qui s'est adressé à madame Crête selon ses dires. 250% d'augmentation ce n’est pas de la tarte ! Faut-il se surprendre que madame Crête ait protégé l'identité de la victime...?  C'est là que notre maire a saisi la balle au bond.  Le maire a pris la parole pour dire qu'il avait lu lui aussi ce post et que la municipalité avait cherché à savoir de qui et de quoi il s'agissait.  Or, personne n'est venu se plaindre d'une telle monstruosité et, après des recherches, on ne retrouve pas de tels cas !!!

Grand crime, victime inconnue...Pas de cadavre, il faut appeler NCIS...S'en est suivi un brouhaha puis un énoncé du genre 'je vais le voir la semaine prochaine' et une autre conseillère qui semblait implorer le maire de mettre fin à tout ceci. Ce qui fut fait !

Or donc, à retenir de cette séance: campeurs, surveillez votre droit de vote, on ne sait jamais! Dans notre petit match amical avec Duhamel nous avons eu deux de NOS conseillères qui ont scoré dans notre propre filet !  Enfin et à suivre, l'histoire du citoyen X par Chantal Crête.

Bon. J'essaie autant que possible de me tenir loin du 'bitchage' ou du commentaire polarisé. Mais je ne crois pas qu'il s'agisse ni de l'un ni de l'autre.  Du rapportage sans plus.  De plus, en ce creux d'hiver, les campeurs vous êtes loin du lac, plusieurs aussi dans le sud à lire cela.  Je me suis dit que vous auriez de cette manière des nouvelles de la maison tout en cherchant à vous faire sourire en boni !  Aux snowbirds Simonets je dis aussi que vous pouvez commencer à penser revenir.  Car l'atmosphère ici semble...heu....se réchauffer !

Luc Poupart

06/03/2016 "