Louis-Denis Ebacher
Le Droit
À la veille de la relâche scolaire qui provoque une surchauffe des plateformes comme Airbnb, Valérie Hamelin veut faire annuler le règlement de zonage de sa municipalité interdisant la location à court terme de ses propriétés.
Le zonage de Lac-Simon, village niché dans la forêt laurentienne situé à 50 km au nord de Montebello, en Outaouais, permet ce type d'hébergement touristique dans certains secteurs, mais pas dans le sien.
En décembre, la juge Suzanne Tessier, de la Cour supérieure a confirmé le droit de la municipalité d’interdire à Mme Hamelin de louer l’une de ses propriétés à des fins touristiques. Le tribunal précise que Lac-Simon a le droit d’imposer des amendes à la propriétaire, en vertu de son règlement de zonage.
Insatisfaits de la décision, Mme Hamelin et son avocat, Me Paul Fréchette, s’adresseront à la Cour d’appel du Québec.
L’avocat spécialisé en droit municipal souhaite qu’une décision en sa faveur fasse jurisprudence.
En décembre, la juge Tessier écrivait pourtant que la municipalité de Lac-Simon était régie selon les lois sur les compétences municipales, ainsi que sur l’aménagement et l’urbanisme du Québec. Cette loi accorde aux municipalités le pouvoir de régir et de réglementer les activités économiques sur son territoire. Elle «permet aux municipalités d’adopter des règlements sur plusieurs sujets et en particulier sur la classification des constructions et des usages dans différentes zones de la municipalité», lit-on dans la décision de la Cour supérieure.
Nouvelle loi
Au Québec, la location à court terme — c'est-à-dire pendant 31 jours ou moins — sera plus simple pour certains propriétaires, dès ce printemps.
Le projet de loi 67, adopté il y a deux ans, permettra aux Québécois de faire la location à court terme de leur résidence principale, et non d’une deuxième ou d’une troisième résidence, sans qu’un règlement municipal puisse en interdire l’exploitation.
En 2021, le ministère du Tourisme prévoyait que cette loi puisse «permettre d’interdire ou limiter l’offre d’hébergement touristique dans une résidence principale dans certaines zones de leur territoire sous réserve d’un processus référendaire adapté».
Sa cliente, Valérie Hamelin, est copropriétaire de trois immeubles à Lac-Simon. Ils sont situés dans une zone de la municipalité où l’hébergement touristique (location de courte durée à une clientèle de passage) n’est pas permis. À l’été 2020, la municipalité lui a remis un constat d’infraction pour avoir annoncé un usage d’hébergement touristique sur une plateforme en ligne.
MmeHamelin a répliqué quelques mois plus tard, en demandant à la Cour supérieure de faire annuler l’article auquel elle s’est butée.
« La réponse à la question de savoir si la municipalité contrevient à la Charte canadienne des droits et libertés doit, dans les circonstances, être négative », a écrit la juge Suzanne Tessier dans une décision rendue en décembre dernier.
Le projet de loi 67, adopté par Québec en 2021, contient toutefois des dispositions permettant aux municipalités d’encadrer l’hébergement de type Airbnb dans les résidences principales.
« En tant que maire, je ne veux pas avoir des Airbnb comme voisins tout partout », a expliqué le maire de Lac-Simon, Jean-Paul Descœurs, en entrevue téléphonique. « On a des zones désignées dans la municipalité, et on veut avoir ça dans les zones désignées. Un Airbnb, je ne vous en souhaite pas un à côté de chez vous les fins de semaine, surtout sur un lac. »
Le mandat à donner à un avocat pour défendre la réglementation municipale sera discuté à la prochaine séance du conseil, le 3 mars. « Il y a des frais liés à ça », a souligné M. Descœurs, dont la municipalité compte moins de 1100 habitants.
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Benoit Sabourin
Le Droit
Éviter les droits acquis
Devant la Cour supérieur
Lac-Simon a fait les manchettes plus tôt cette semaine en lien avec la question des Airbnb. Une propriétaire s’adressera à la Cour d’appel du Québec pour tenter de faire annuler le règlement de zonage de la Municipalité qui interdit la location à court terme de ses propriétés.
Au total, huit zones sur 75 ont obtenu le nombre de demandes requis, lors de la signature de registres, pour qu’un scrutin référendaire soit tenu. La signature de registres a eu lieu dimanche.
La Municipalité de Lac-Simon, dans la Petite-Nation, espérait clore le débat de la location de courte durée dans les résidences principales avant l’entrée en vigueur le 25 mars des dispositions du projet de loi 67 du gouvernement du Québec, dans le but d’éviter des droits acquis.
À compter de cette date, tous les Québécois pourront louer leur résidence principale pour une période de 31 jours ou moins sans qu’un règlement municipal puisse leur en interdire la possibilité. Les municipalités ont cependant l’option de limiter ou interdire l’offre d’hébergement touristique dans une résidence principale à certaines zones de leur territoire en adaptant leurs règlements de zonage, mais le processus doit se faire par voie référendaire.
Le conseil municipal se réunira vendredi pour trancher à savoir s’il y aura scrutin référendaire ou non pour les huit zones concernées, a indiqué le maire, Jean-Paul Descoeurs. Les élus pourraient tout simplement décider de retirer les huit règlements.
Des avis de spécialistes
La Municipalité est présentement en train d’obtenir des avis légaux afin de vérifier si les propriétaires qui feraient une demande pour obtenir une attestation d’établissement de résidence principale auraient le droit de conserver celle-ci advenant un résultat référendaire qui interdirait la location de courte durée dans une zone donnée.
Le premier magistrat souligne que les scrutins référendaires n’auront pas lieu avant 120 jours, si le conseil va de l’avant.
«Il y a un blanc avec loi, mentionne M. Descoeurs. Est-ce qu’il y a un droit acquis jusqu’au référendum ou bien c’est juste une permission? On a appelé deux spécialistes et les réponses sont vagues. On attend d’autres avis. On veut avoir la bonne information avant de prendre une décision. Si dans trois mois, les 300 personnes votent contre par exemple le règlement dans la zone 20, est-ce que la personne qui a une attestation peut la garder après? On ne le sait pas.»
Par ailleurs, le conseil des maires de la MRC de Papineau devait entériner, mercredi soir, la conformité des 64 règlements ayant passé le test de la signature du registre, mais le vote a été repoussé à une séance extraordinaire qui aura lieu le 24 mars.
En ce moment, la règlementation de zonage de la Municipalité de Lac-Simon autorise la location à court terme touristique de type Airbnb à l’intérieur de deux zones sur son territoire.
Une vingtaine de propriétaires d’immeubles sont débarqués à l’hôtel de ville de Lac-Simon, vendredi après-midi, lors d’une séance extraordinaire du conseil municipal au cours de laquelle les certificats de signature des registres des 75 règlements d’urbanisme intégrés dans le règlement U-22-2 ont été déposés.
Pendant une période de questions qui a duré plus de 90 minutes, le ton est monté à plusieurs reprises et les critiques ont été vives à l’endroit du maire Jean-Paul Descoeurs et de ses conseillers.
À partir du 25 mars, rappelons-le, tous les Québécois pourront louer leur résidence principale pour une période de 31 jours ou moins sans qu’un règlement municipal puisse leur en interdire la possibilité, en vertu des dispositions du projet de loi provincial 67 qui entreront en vigueur. Les municipalités peuvent limiter ou interdire l’offre d’hébergement touristique de type Airbnb dans une résidence principale à certaines zones de leur territoire en modifiant leurs règlements de zonage, mais ces ajustements doivent passer par un processus référendaire.
À Lac-Simon, la signature de registre pour les 75 zones du territoire a eu lieu le 12 mars. Huit zones ont obtenu le nombre de demandes nécessaires pour passer à l’étape du référendum. Pour une quinzaine d’autres zones, il ne manquait qu’un seul vote pour que le nombre requis de signatures soit atteint pour la tenue d’un référendum. Des écarts de moins de cinq signatures ont été également enregistrés à plus d’une reprise au terme de l’exercice.
De l’avis de plusieurs propriétaires présents à la mairie, vendredi, l’administration a intentionnellement «fait le minimum» pour communiquer les détails entourant la tenue des registres alors que l’avis public a été publié cinq jours avant l’ouverture de ceux-ci, à deux endroits dans la municipalité ainsi que sur le site Internet et la page Facebook de Lac-Simon.
Selon la Loi sur les élections et les référendums dans les municipalités, l’avis public doit être donné au moins cinq jours avant l’ouverture d’un registre. Pour «un dossier chaud qui va diviser la population», Lac-Simon aurait dû communiquer l’information plus tôt, a clamé un citoyen qui a accusé le conseil de manquer de transparence.
Le bulletin municipal, envoyé par la poste à chaque adresse du territoire au début du mois de mars, ne contenait aucune mention sur le sujet, ont soulevé plusieurs personnes présentes.
«Quand je reçois une infolettre avec un dessin de lapin (de Pâques) en arrière et qu’on ne parle pas d’un registre qui est si important, je trouve ça aberrant. Ça n’a pas de bon sens. […] Dans votre intérieur, vous ne pensiez pas que c’était pertinent de le mettre dans l’infolettre?», a lancé aux élus Martin Dupras.
«On vous l’accorde là, votre délai, c’est vrai qu’il était court. On ne s’obstinera pas toute la journée sur ça. […] Il était court, mais il était dans les normes», a admis le maire Descoeurs, sans donner plus de détails.
Le bulletin municipal est rédigé par l’administration, a tenu à préciser la conseillère Chantal Crête. «On l’avait proposé, mais il faut comprendre que nous sommes limités. Nous sommes en manque d’employés. […] On ne peut pas aller plus vite que l’administration municipale et l’infolettre est apolitique», a souligné cette dernière.
Le choix de la date pour la tenue du registre a aussi été critiqué alors que le 12 mars tombait à cheval entre la semaine de relâche scolaire en Outaouais et en Ontario. «C’était 100% calculé et voulu que ce soit comme ça», a pesté Sébastien Lemay qui dit avoir dû faire du porte à porte pour informer les résidents permanents et secondaires du village de l’existence du projet de règlement.
Peggy Jean est propriétaire d’une résidence dans la zone 40-V où une signature supplémentaire était requise pour la tenue d’un référendum. Elle accuse Lac-Simon de lui avoir causer un préjudice effectuant le processus en «catimini».
«En ce moment, c’est ma résidence secondaire, mais dans trois ans, je prévois déménager là. Dans trois ans, peut-être que ça va me tenter de m’acheter un condo en Floride et que pendant que je serai en Floride, je vais vouloir louer ma résidence principale. […] En ce moment, vous m’avez enlevé une valeur sur ma propriété et vous êtes très conscients que si nous avions eu plus de préavis […], toutes les zones auraient été en référendum», a-t-elle blâmé.
Une vérification pour valider le calcul
Les propriétaires rassemblés à l’hôtel de ville ont par ailleurs remis en question les résultats de signature du registres.
La conseillère Anik Bois, qui est opposé au règlement U-22-2, a d’ailleurs parlé d’un «vice de procédure» par rapport à la méthode de calcul du nombre de personnes habile à voter.
«J’ai trois maisons. Je n’ai pas pu signer trois fois. J’ai signé une fois. Pourtant, j’ai trois adresses dans la même zone, une à côté de l’autre. Ce n’est pas normal», a affirmé Valérie Hamelin.
Cette dernière, qui conteste trois constats d’infraction et une mise en demeure de Lac-Simon visant à lui faire cesser la location à court terme d’une maison et d’un chalet à des fins touristiques, a été déboutée devant la Cour supérieure du Québec en décembre. Mme Hamelin s’adressera à la Cour d’appel du Québec pour tenter de faire annuler le règlement de zonage de la Municipalité qui interdit la location à court terme de ses propriétés.
C’est la firme de consultants L’Atelier urbain qui a établi le calcul, a répondu le maire. Les élus et la directrice générale adjointe n’ont pas été en mesure de répondre clairement aux interrogations du public à ce sujet. M. Descoeurs a indiqué qu’un avis juridique sera demandé au début de la semaine prochaine dans le but d’éclaircir cette question. «On va s’informer et on va vous revenir», a-t-il dit.
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AVIS PUBLIC est donné de ce qui suit :
Lors d’une séance ordinaire du conseil municipal de la Municipalité de Lac-Simon, tenue le 3 février 2023, le « 1er projet de règlement numéro U-22-2 modifiant le règlement U-22 afin d’encadrer la location court séjour dans une résidence principale » a été adopté.
Le présent règlement vise notamment à :
• Modifier la définition d’une résidence de tourisme (usage principal) et définir
spécifiquement l’usage accessoire à l’habitation « Établissement de résidence principale » (location à court terme dans une résidence principale) afin de s’arrimer au vocabulaire utilisé dans la réglementation provinciale;
Établir, lorsque l’usage accessoire à l’habitation « Établissement de résidence principale » est autorisé, certaines règles à respecter;
Interdire partiellement ou totalement les « Établissement de résidence principale » dans toutes les zones, sauf dans les zones 5-V, 16-V et 26-V où ils demeureraient autorisés à certaines conditions, conformément aux procédures exceptionnelles prévues à la Loi sur l’hébergement touristique (L.R.Q. c. H-1.01)
Une assemblée publique de consultation se tiendra le 3 mars 2023 à 19 h au 849, chemin du Tour-du-Lac à la Municipalité de Lac-Simon. L’objet de l’assemblée est de présenter ce projet de règlement, de consulter la population, d’identifier les dispositions propres à un règlement susceptible d’approbation référendaire et à expliquer les modalités d’exercice de ce droit.
Au cours de cette assemblée, le Maire ou un de ses représentants expliquera le projet de règlement et entendra les personnes et organismes qui désirent s’exprimer à ce sujet.
Le projet de règlement numéro U-22-2 modifiant le règlement de zonage U-22 contient certaines dispositions propres à des règlements susceptibles d’approbation référendaire, dont certaines s’appliquent particulièrement à une zone, à un secteur de zone ou à une partie de territoire. Leur illustration peut être consultée à l’Hôtel de Ville. Un avis sera affiché pour inviter les personnes habiles à voter à se prononcer sur chacune des dispositions susceptibles d’approbation référendaire suite à l’adoption du second projet de règlement.
Le projet de règlement numéro U-22-2 modifiant le règlement de zonage U-22 contient également des dispositions propres à un règlement susceptible d’approbation référendaire dont le second projet de règlement sera réputé avoir fait l’objet d’une demande valide de toute zone concernée pour qu’il soit soumis à l’approbation de certaines personnes habiles à voter, conformément aux dispositions de la Loi sur l’hébergement touristique (L.R.Q. c. H-1.01). Il y aura donc automatiquement la tenue de registres pour toutes les zones du territoire, sauf pour les zones 5-V, 16-V et 26-V.
Le projet de règlement peut être consulté, sans frais, à l’Hôtel de Ville de la Municipalité, situé au 849, chemin du Tour-du-Lac dans la municipalité de Lac-Simon, aux heures normales d’ouverture du bureau.
Donné à Lac-Simon, le 22 février 2023.
Lisane Fuoco
Directrice générale adjointe et secrétaire-trésorière adjointe RENSEIGNEMENT : (819) 428-3906
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